La durée de détention et le seuil de cinq ans
La durée de détention décide de la façon dont la plus-value est imposée. Une vente au plus cinq ans après l’achat relève de la spéculation, jour anniversaire compris. Toute la plus-value s’ajoute alors aux revenus de l’année et passe au barème ordinaire, sans réévaluation ni abattement. Un bénéfice de moins de 500 € n’est pas imposé. Les cinq ans valent pour les ventes depuis le 1er juillet 2025. Avant, c’était deux ans, et une vente jusqu’au 30 septembre 2025 gardait les deux ans si son compromis avait été enregistré au plus tard le 30 juin 2025.
Au-delà de cinq ans, la plus-value passe dans le long terme et l’impôt chute. Prenons un bien de 300 000 € revendu 450 000 € en juin 2026 par un vendeur en classe 1 avec 60 000 € d’autres revenus imposables. Acheté en mars 2022, il relève de la spéculation : 150 000 € passent au barème, soit 59 764 € d’impôt et 4 670 € de contribution. Acheté en mars 2020, il est de long terme et coûte 7 799 € et 546 €. C’est cette chute que la courbe dessine.
Une plus-value de long terme est imposée à la moitié du taux global, le taux moyen de l’impôt sur l’ensemble des revenus, plus-value comprise. Dans l’exemple, 55 000 € sont imposables en plus des 60 000 €, soit 115 000 € de revenu total. L’impôt du barème sur ce total, divisé par 115 000 € puis par deux, donne 14,18 %. Le taux suit les autres revenus du vendeur : sur la même vente, il vaut 11,34 % avec 20 000 € d’autres revenus et 15,67 % avec 100 000 €. Pour une vente du 1er janvier 2024 au 30 septembre 2025, le taux était le quart du taux global au lieu de la moitié.
Abattement décennal et résidence principale
Avant l’abattement vient la réévaluation. Le prix d’achat est multiplié par le coefficient que la loi fixe pour son année, qui tient compte de l’inflation : 1,15 pour 2020 dans la table 2026, donc 300 000 € deviennent 345 000 €. La plus-value se mesure à partir de ce montant. L’abattement décennal retire ensuite 50 000 €, ou 100 000 € pour des époux imposés collectivement, moins ce qui a déjà servi dans les dix années précédentes. Cette page compte un vendeur seul qui n’en a rien utilisé.
Sur le bien acheté en 2020, une vente à 385 000 € laisse une plus-value réévaluée de 40 000 €, entièrement couverte par l’abattement, donc aucun impôt. À 395 000 €, les 50 000 € de plus-value sont couverts aussi. À 405 000 €, 10 000 € sont imposables : 1 076 € d’impôt et 75 € de contribution avec 60 000 € d’autres revenus. Tant que le prix de vente reste sous le prix réévalué plus l’abattement, la vente n’est pas imposée.
La résidence principale suit une autre règle : elle est exonérée, et le calcul s’arrête là. La plus-value brute reste affichée, la part imposable tombe à zéro, le taux aussi, et le grand chiffre annonce l’exonération plutôt qu’un zéro qui pourrait passer pour un arrondi.
Comment utiliser le calculateur
Six champs. Les deux prix donnent la plus-value, la durée de détention date l’achat et tranche entre spéculation et long terme, la case de résidence principale court-circuite tout le reste. Le revenu imposable hors vente et la classe d’impôt fixent le taux global.
Les six paramètres tiennent dans l’adresse de la page. Le bouton « Copier le lien » donne une URL qui rouvre la même vente, prix, durée, exonération, revenu et classe compris.
- Prix d’achat et prix de vente : de 0 à 10 000 000 € chacun, sans frais d’acquisition ni travaux.
- Années de détention : de 0 à 60, comptées à rebours depuis aujourd’hui ; cinq ans ou moins relèvent de la spéculation.
- Revenu imposable hors vente et classe d’impôt : ils fixent le taux global, pas la plus-value.
Comprendre le résultat
Le grand chiffre est l’impôt estimé, contribution au fonds pour l’emploi comprise, ou la mention d’exonération quand la case de résidence principale est cochée. La légende porte la valeur de la courbe au point saisi, et la courbe elle-même montre l’impôt estimé pour toutes les durées de détention de zéro à dix ans, avec sa grande marche après cinq ans.
Les quatre cases sous la courbe suivent l’ordre du calcul : la plus-value telle que payée, l’abattement utilisé, la part imposable, puis le taux appliqué. Pour le bien acheté en mars 2020 et vendu en juin 2026, cela donne 150 000 € de plus-value, 50 000 € d’abattement, 55 000 € imposables (la réévaluation explique les 45 000 € restants) et 14,18 %, soit 7 799 € d’impôt avant la contribution.
Ce que le modèle ne fait pas mérite d’être dit. Il ne connaît ni frais d’acquisition ni travaux, sauf à les ajouter aux prix. Il ne demande pas si un compromis a été enregistré au plus tard le 30 juin 2025. Il n’impute ni pertes ni autres ventes de la même année, et il suppose qu’aucun abattement n’a servi ces dix dernières années. Le résultat est une estimation.
Questions fréquentes
Quel est le délai de spéculation sur une plus-value immobilière au Luxembourg ?
Cinq ans pour une vente depuis le 1er juillet 2025 : une vente au plus cinq ans après l’achat relève de la spéculation, et toute la plus-value est imposée au barème ordinaire avec les autres revenus de l’année. Avant cette date, le délai était de deux ans. Pour un bien de 300 000 € revendu 450 000 € en juin 2026 par un vendeur en classe 1 avec 60 000 € d’autres revenus, l’impôt vaut 59 764 € s’il a été acheté en 2022 et 7 799 € s’il a été acheté en 2020, plus la contribution au fonds pour l’emploi.
Quel abattement s’applique à une plus-value immobilière ?
Un abattement décennal de 50 000 €, ou 100 000 € pour des époux imposés collectivement, moins ce qui a déjà servi dans les dix années précédentes. Il ne s’applique qu’à une plus-value de long terme, après réévaluation du prix d’achat, et ne crée jamais de perte. L’outil compte un vendeur seul qui n’en a rien utilisé : une plus-value réévaluée de 50 000 € ou moins ne donne aucun impôt, et à 60 000 € la part imposable vaut 10 000 €.
La vente de la résidence principale est-elle imposée au Luxembourg ?
Non dans ce modèle : la case « résidence principale » rend la vente exonérée, quelle que soit la durée de détention et quel que soit le montant de la plus-value. La plus-value brute reste affichée, la part imposable et le taux tombent à zéro, et la courbe devient plate.
Un non-résident propriétaire au Luxembourg est-il concerné ?
Un bien situé au Luxembourg reste imposable au Luxembourg lors de sa vente, que le propriétaire réside au Luxembourg, en Belgique ou en France. Ce calculateur ne modélise que cette part luxembourgeoise, et le taux global qu’il applique dérive du revenu luxembourgeois saisi. La façon dont le pays de résidence reprend ensuite la plus-value sort du périmètre du moteur.
Pourquoi l’estimation diffère-t-elle de l’impôt réellement dû ?
Pour trois raisons. Les frais d’acquisition et les travaux ne sont pas comptés, sauf à les ajouter aux prix. L’outil suppose un vendeur seul, sans abattement déjà utilisé, ni autre vente ou perte la même année. Enfin il date la vente d’aujourd’hui : une vente une autre année suit les règles de cette année-là, qui peuvent changer le délai, le taux et les coefficients de réévaluation.
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