Ce que le calcul compare
Deux coûts nets cumulés, pas deux mensualités. Côté achat, le calcul additionne l’apport, les frais de notaire, les mensualités versées, la taxe et l’entretien, puis retire ce que la revente rapporterait au bout de l’année étudiée. Côté location, il additionne les loyers versés, qui montent chaque année, et retire ce que l’argent immobilisé dans l’achat aurait produit s’il avait été placé.
Sur les valeurs par défaut, à savoir un bien à 300 000 €, 60 000 € d’apport, un prêt à 3,6 % sur 25 ans et un loyer de 1 200 €, l’achat coûte 114 686 € net au bout de dix ans. Le détail : 84 000 € d’apport et de frais de notaire, 145 729 € de mensualités, 60 000 € de taxe et d’entretien, moins 175 043 € récupérés à la revente.
La location coûte 117 335 € net sur la même période. Elle additionne 157 676 € de loyers, hausse de 2 % par an comprise, et en retire 40 341 €, ce que les 84 000 € immobilisés par l’acheteur auraient rapporté placés à 4 % par an. Les deux courbes se croisent la dixième année.
- Prix du bien et apport : la part payée comptant et la part empruntée.
- Taux et durée du prêt : ils fixent la mensualité et le capital restant dû à la revente.
- Loyer mensuel : le point de comparaison, indexé sur la hausse annuelle indiquée.
- Horizon : le nombre d’années sur lequel la comparaison est arrêtée.
Comment utiliser la calculatrice
Les six champs visibles décrivent l’essentiel : le prix, l’apport, le taux et la durée du prêt, le loyer de l’appartement comparable, et l’horizon. Le grand chiffre, les courbes et le tableau se recalculent à chaque frappe.
Les options avancées tiennent les deux hypothèses qui pèsent le plus sur le résultat sans figurer sur un contrat : la hausse annuelle du loyer et la valorisation annuelle du bien. Les deux sont à 2 % par défaut.
L’horizon est le champ à faire varier en premier. Une comparaison sur cinq ans et une comparaison sur vingt ans ne répondent pas à la même question, et c’est le nombre d’années passées dans le logement qui décide du sens du résultat.
Les huit paramètres tiennent dans l’adresse de la page. Le bouton « Copier le lien » donne une URL qui rouvre la même comparaison, chiffres compris.
Comprendre le résultat
Le grand chiffre est l’année de bascule : la première année où la courbe d’achat passe sous celle de la location. Sur les valeurs par défaut, c’est l’année 10. Rester au-delà creuse l’écart en faveur de l’achat, partir avant laisse la location gagnante.
« Aucune » signifie que sur l’horizon demandé les deux courbes ne se croisent pas. Ce n’est pas un verdict définitif : avec un loyer de 1 000 € au lieu de 1 200 €, la bascule disparaît sur dix ans et réapparaît à l’année 15 quand l’horizon est porté à vingt-cinq ans.
Le loyer de référence déplace beaucoup le résultat. À 1 200 € la bascule tombe l’année 10, à 1 400 € l’année 7. C’est logique : le loyer est le seul coût qui ne construit aucun patrimoine, et plus il est élevé, plus l’achat rattrape vite.
Ce que montre le calcul
La valorisation du bien fait plus que le reste. Sur un horizon de vingt-cinq ans et à hypothèses par ailleurs identiques, la bascule tombe l’année 5 avec 4 % de valorisation annuelle, l’année 10 avec 2 %, et l’année 25 avec 0 %. Un marché plat repousse la rentabilité de l’achat au bout du prêt.
Le taux du prêt joue dans le même sens, plus discrètement. Toujours sur vingt-cinq ans, la bascule tombe l’année 6 à 2 % de taux, l’année 10 à 3,6 %, et l’année 17 à 5,5 %.
L’argent immobilisé a un coût que la mensualité ne montre pas. Les 84 000 € d’apport et de frais de notaire auraient rapporté 40 341 € en dix ans placés à 4 %. Cette somme est portée au crédit de la location dans le calcul, et c’est elle qui explique pourquoi l’achat met dix ans à passer devant alors que la mensualité de 1 214 € est proche du loyer de 1 200 €.
Questions fréquentes
Vaut-il mieux louer ou acheter ?
La réponse tient à la durée pendant laquelle le logement sera occupé. Sur les valeurs par défaut, un bien à 300 000 € face à un loyer de 1 200 €, l’achat coûte plus cher que la location jusqu’à l’année 9 et passe devant l’année 10. En dessous de cet horizon la location ressort moins chère, au-dessus l’achat creuse l’écart.
Qu’est-ce que l’année de bascule ?
C’est la première année où le coût net cumulé de l’achat passe sous celui de la location. Avant elle, l’acheteur a payé des frais de notaire et des intérêts qu’il ne récupère pas. Après elle, le capital remboursé et la valorisation du bien dépassent ce que la location aurait coûté.
Quels frais l’achat comporte-t-il en plus de la mensualité ?
Le modèle compte 8 % de frais de notaire à l’achat, soit 24 000 € sur un bien à 300 000 €, 6 % de frais à la revente, et 2 % du prix par an de taxe et d’entretien, soit 6 000 € par an. Ces trois postes représentent l’essentiel de l’écart entre une mensualité et un coût réel.
Le coût d’opportunité de l’apport est-il pris en compte ?
Oui. L’apport et les frais de notaire, 84 000 € sur les valeurs par défaut, sont supposés placés à 4 % par an du côté du locataire. Sur dix ans cela représente 40 341 €, retirés du coût net de la location. Sans ce poste, l’achat paraîtrait rentable beaucoup plus tôt qu’il ne l’est.
Que se passe-t-il si le bien ne prend pas de valeur ?
La bascule recule fortement. Sur un horizon de vingt-cinq ans, elle tombe l’année 10 avec 2 % de valorisation annuelle et l’année 25 avec 0 %. La valorisation se règle dans les options avancées, ce qui permet de tester un marché plat.
L’assurance emprunteur est-elle comprise ?
Non. Le modèle ne comprend ni l’assurance emprunteur, ni l’assurance habitation, ni les frais de déménagement, ni les travaux ponctuels. Ces postes s’ajoutent au coût de l’achat et repoussent l’année de bascule.
Pour aller plus loin
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